Declarar corretamente o aluguel e as benfeitorias é essencial para evitar problemas com a Receita Federal.
(Imagem: gerado por IA)
A temporada de prestação de contas com o Leão sempre desperta dúvidas, especialmente para quem possui patrimônio imobiliário. Se você recebe aluguel, seja como uma renda extra para fechar o mês ou como sua principal fonte de sustento, a regra é clara: os valores precisam ser informados à Receita Federal. O que muitos contribuintes ignoram, no entanto, é que a forma de declarar muda completamente dependendo de quem paga o aluguel, e o erro nessa classificação é um dos caminhos mais rápidos para a malha fina.
Aluguel recebido de pessoa física: o papel do Carnê-Leão
Quando o inquilino é uma pessoa física, o proprietário assume a responsabilidade de organizar os recebimentos mensalmente. Nesse cenário, o imposto deve ser recolhido por meio do sistema Carnê-Leão. Trata-se de uma antecipação do Imposto de Renda que deve ser feita até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Ao preencher a declaração anual, basta importar esses dados. Se você esqueceu de pagar mensalmente, o programa da Receita permitirá o ajuste, mas prepare o bolso para possíveis multas e juros por atraso.
Aluguel pago por empresas e as deduções permitidas
Já se o locatário for uma pessoa jurídica (uma empresa que aluga sua sala comercial, por exemplo), a dinâmica muda. Nesse caso, a própria empresa é responsável por reter o imposto na fonte e fornecer a você o informe de rendimentos. Na sua declaração, esses valores entram na ficha de "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica".
Um ponto fundamental para economizar legalmente é o uso das deduções. O contribuinte pode abater do valor do aluguel bruto as despesas com IPTU, taxas de condomínio e a comissão paga à imobiliária, desde que esses custos tenham sido arcados pelo proprietário. Guardar os comprovantes por pelo menos cinco anos é vital para garantir a segurança da operação em caso de fiscalização.
Como declarar o imóvel e benfeitorias
No Imposto de Renda, o valor do imóvel na ficha de "Bens e Direitos" deve ser sempre o custo de aquisição, e não o valor de mercado atualizado. Muita gente comete o erro de aumentar o valor da casa porque o bairro valorizou, o que é proibido. A única forma legal de aumentar o valor do bem é comprovando gastos com reformas, ampliações ou pinturas, desde que você possua notas fiscais e recibos idôneos de profissionais e lojas de material de construção.
Venda de imóveis e isenções fiscais
Se você vendeu uma propriedade em 2025, o lucro imobiliário (chamado de ganho de capital) está sujeito a uma tributação que varia entre 15% e 22,5%. No entanto, existem janelas de isenção que podem salvar boa parte do seu patrimônio. A mais comum é a venda de um único imóvel por valor de até R$ 440 mil, desde que o contribuinte não tenha realizado outra venda nos últimos cinco anos.
Outra estratégia importante é a regra dos 180 dias: se você vender um imóvel residencial e usar o dinheiro total para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até seis meses, fica isento do imposto sobre o lucro. É uma excelente forma de movimentar o patrimônio sem sofrer a mordida imediata do Leão. Para imóveis financiados, a regra é declarar apenas o que foi efetivamente desembolsado (entrada e parcelas pagas) até o fim do ano-calendário, e não o valor total do contrato de financiamento.
