Imagem conceitual representa investimento em imóvel destinado a estadias de curta duração.
(Imagem: Imagem gerada por IA)
Quem compra um apartamento com a intenção de obter renda por meio de estadias de curta duração precisa avaliar mais do que preço, diária e taxa de ocupação. Em condomínios residenciais, a possibilidade de explorar o imóvel em plataformas como o Airbnb depende das regras internas e, em determinadas situações, de aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.
O tema ganhou novo peso após decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de 7 de maio de 2026. O colegiado estabeleceu que a utilização de imóveis em condomínios para contratos de estadia de curta temporada, quando implica alteração da destinação residencial da unidade, exige aprovação em assembleia por no mínimo dois terços dos condôminos.
A exigência está relacionada ao artigo 1.351 do Código Civil, cuja redação prevê aprovação de dois terços dos votos dos condôminos tanto para alterar a convenção quanto para mudar a destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
Projeção de renda pode mudar completamente
Uma reportagem da Super Rádio Tupi apresentou um cenário ilustrativo em que um apartamento de R$ 900 mil seria adquirido com expectativa de gerar R$ 12 mil por mês em estadias de curta duração. A conta, porém, pode deixar de fazer sentido se a convenção do prédio ou uma deliberação condominial impedir esse tipo de uso.
O exemplo mostra por que a análise de rentabilidade não deve considerar apenas diária média e ocupação. Também entram na conta custos com mobília, limpeza, manutenção, taxas da plataforma, períodos de vacância e, principalmente, o risco de o modelo de hospedagem não ser compatível com a destinação do condomínio.
O que o STJ decidiu
Segundo o STJ, contratos de estadia de curta temporada intermediados por plataformas digitais não se enquadram automaticamente como locação residencial tradicional nem como hospedagem hoteleira. No entendimento que prevaleceu, a exploração econômica com alta rotatividade de ocupantes pode descaracterizar a destinação exclusivamente residencial do imóvel.
A corte também destacou efeitos desse tipo de uso sobre a rotina coletiva, como maior circulação de pessoas, segurança e sossego dos moradores. Por isso, quando for necessária a mudança de destinação da unidade, o quórum de dois terços deve ser observado.
O que verificar antes de comprar
Antes de fechar negócio pensando em renda com Airbnb ou plataforma semelhante, o investidor deve consultar a convenção do condomínio, o regimento interno e atas de assembleias que tenham discutido locações ou estadias de curta duração. Também é recomendável confirmar com síndico ou administradora quais regras estão em vigor.
É importante ainda diferenciar uma locação por temporada tradicional de uma operação com características de hospedagem rotativa. A forma como o imóvel é utilizado, e não apenas a plataforma onde é anunciado, é um dos pontos relevantes na análise jurídica.
Na prática, uma projeção de faturamento mensal pode ser inviabilizada se o condomínio não permitir o modelo pretendido. Para quem investe em imóveis, a segurança jurídica do uso deve fazer parte da análise antes da compra, ao lado de preço, localização, demanda e custos operacionais.
