Novas regras para ITCMD e ITBI entram em vigor.
(Imagem: gerado por IA)
A partir de 2026, as novas regras ITCMD e ITBI mudam profundamente a forma como heranças, doações e compras de imóveis serão tributadas no Brasil, elevando o rigor fiscal sobre o patrimônio das famílias. Além das mudanças de alíquota e da base de cálculo, entra em cena o Cadastro Imobiliário Brasileiro, conhecido como “CPF do imóvel”, que deve ampliar o cruzamento de dados e reduzir brechas para subavaliação de bens.
Na prática, o contribuinte passa a conviver com um ambiente de fiscalização mais técnico, integrado e detalhado, com impacto direto em inventários, doações em vida, planejamento sucessório e compra e venda de imóveis. O contribuinte que não acompanhar essas transformações corre o risco de pagar mais imposto do que o necessário ou enfrentar autuações em razão de inconsistências de informações.
O que é ITCMD e ITBI nas novas regras
O ITCMD é o imposto estadual que incide sobre a transferência de bens por herança ou doação, enquanto o ITBI é o imposto municipal cobrado na transferência de imóveis entre pessoas vivas. Com as novas regras ITCMD e ITBI, cada tributo teve seu campo de atuação reafirmado e ganhou normas mais claras sobre quem pode cobrar, quando cobrar e sobre qual base de cálculo incidir.
O ITCMD passa a ter parâmetros nacionais definidos pela reforma tributária, ao passo que o ITBI incorpora entendimentos consolidados pelo STF e STJ sobre base de cálculo e fato gerador. Esse alinhamento busca reduzir disputas entre contribuintes e Fisco, mas, ao mesmo tempo, tende a aumentar a eficiência da arrecadação e o controle sobre o patrimônio das pessoas físicas.
ITCMD: alíquotas progressivas e mais rigor sobre o patrimônio
Um dos pontos centrais das novas regras ITCMD e ITBI é a mudança no modelo de cobrança do ITCMD, que deixa de ter apenas alíquotas fixas em muitos estados para adotar a progressividade obrigatória. A Emenda Constitucional 132/2023 determinou que todos os estados e o Distrito Federal passem a utilizar faixas de tributação, nas quais transmissões de maior valor pagam percentuais mais altos, respeitando o teto de 8% definido pelo Senado.
Até 2025, estados aplicavam entre 2% e 8% de forma bastante desigual, com exemplos como São Paulo, que tinha 4% fixos, e Minas Gerais, que cobrava 5% sobre heranças e doações. A partir de 2026, o ITCMD passa a se concentrar no valor efetivamente recebido por cada herdeiro ou beneficiário, e não no patrimônio global deixado pelo falecido ou doador, o que muda o cálculo do imposto em grandes inventários.
Na prática, um mesmo espólio pode ser tributado em faixas diferentes, conforme o “quinhão” de cada herdeiro, o que tende a redistribuir a carga tributária dentro da família. Para grandes transmissões, especialmente acima das faixas superiores definidas pelos estados, a expectativa é de aumento de carga, exigindo planejamento sucessório mais sofisticado e tecnicamente embasado.
Base de cálculo, domicílio e alcance do ITCMD
Outra mudança sensível nas novas regras ITCMD e ITBI está na definição da base de cálculo do ITCMD, que passa a ser o valor de mercado dos bens, e não mais valores históricos ou contábeis. Isso vale para imóveis, participações societárias, aplicações financeiras e até bens mantidos no exterior, sempre considerando a avaliação na data do fato gerador, seja a doação ou a morte.
Também muda a definição de qual estado tem competência para cobrar o imposto: para bens móveis, o ITCMD passa a ser devido ao estado de domicílio do falecido ou do doador, enquanto, no caso de imóveis, permanece vinculado ao estado onde o bem está localizado. Essa alteração reduz a prática de escolher estados com alíquotas menores para abrir inventários extrajudiciais, fechando brechas usadas em planejamentos que buscavam apenas pagar menos imposto.
As novas regras ITCMD e ITBI também ampliam o alcance do ITCMD sobre bens no exterior e estruturas como trusts, com tributação no momento em que os bens são disponibilizados ao beneficiário. Ainda assim, especialistas alertam para dúvidas sobre competência de cobrança, critérios de avaliação de empresas estrangeiras e harmonização com a legislação de outros países, o que deve exigir regulamentação detalhada por parte dos estados.
ITBI: valor de mercado declarado e fato gerador no registro
No âmbito do ITBI, as novas regras ITCMD e ITBI consolidam entendimentos dos tribunais superiores sobre dois pontos sensíveis: base de cálculo e momento do fato gerador. A base de cálculo passa a ser o valor de mercado do imóvel informado pelo contribuinte na transação, e não mais valores de referência fixados pelo município, como a planta genérica do IPTU.
Se a prefeitura considerar que houve subavaliação, terá de abrir processo administrativo e demonstrar tecnicamente por que o preço declarado não reflete o valor real de mercado. Isso desloca o ônus da prova para o Fisco municipal e dá mais segurança ao comprador que declara valores alinhados à realidade da negociação, ainda que, na prática, o monitoramento de operações de grande discrepância de preço tenda a se intensificar.
Quanto ao fato gerador, o STF firmou o entendimento de que o ITBI só é devido após o registro do título de propriedade no cartório de imóveis, e não na assinatura do contrato ou da escritura. Esse detalhe tem impacto direto em operações com pagamento parcelado, compra na planta e financiamentos, já que o imposto passa a se relacionar diretamente ao momento em que a propriedade, de fato, é transferida.
CIB: o “CPF do imóvel” e o novo cenário de fiscalização integrada
Complementando as novas regras ITCMD e ITBI, o Cadastro Imobiliário Brasileiro inaugura uma fase de integração profunda de dados sobre imóveis em todo o país. O CIB atribuirá a cada bem um número único nacional, reunindo registros de cartórios, cadastros fiscais e informações georreferenciadas em uma mesma base interoperável entre União, estados e municípios.
A partir de janeiro de 2026, cartórios, órgãos federais, capitais e o Distrito Federal passam a usar o CIB como identificador único, com expansão para os demais municípios a partir de 2027. Embora o CIB não seja um imposto, ele potencializa o cruzamento de informações entre declarações de ITBI, ITCMD e imposto de renda, facilitando a identificação de divergências relevantes em relação ao valor de mercado e acendendo alertas automáticos de possível subavaliação.
Esse novo ambiente exige que proprietários, investidores e herdeiros revisem a regularidade registral e fiscal de seus imóveis, garantindo coerência entre registros, contratos e declarações anteriores. Em um cenário de fiscalização integrada, a palavra de ordem passa a ser transparência documental, sob pena de ver planejamentos sucessórios e patrimoniais questionados e, em casos extremos, sofrer autuações com multa e juros.
Como o contribuinte deve se preparar para 2026
Diante das novas regras ITCMD e ITBI, o primeiro passo é mapear o patrimônio, com atenção especial a imóveis, participações societárias, ativos no exterior e estruturas de planejamento já existentes. Revisar contratos, escrituras, declarações de ITBI anteriores e dados informados ao imposto de renda ajuda a identificar discrepâncias que possam chamar a atenção do Fisco no ambiente do CIB.
Também ganha importância a avaliação profissional dos bens, principalmente quando se trata de imóveis especiais, quotas de empresas fechadas e ativos sem liquidez imediata. Contar com laudos e pareceres técnicos robustos tende a se tornar uma estratégia defensiva fundamental em eventuais discussões administrativas ou judiciais sobre a base de cálculo do ITCMD ou do ITBI.
Por fim, famílias com grande volume de patrimônio devem reavaliar seus planejamentos sucessórios, holdings e estruturas de proteção de bens sob a ótica das novas regras ITCMD e ITBI e do CIB. O objetivo deixa de ser apenas pagar menos imposto a qualquer custo e passa a incluir, de forma central, a coerência entre documentos, a aderência à legislação e a redução de riscos de questionamentos futuros.
