Saiba o que muda e como se adaptar.
(Imagem: de Freepik)
A nova lei do aluguel por temporada entra em vigor em 2026 e já agita o mercado imobiliário brasileiro. Proprietários que locam imóveis por até 90 dias enfrentarão uma revolução na tributação, com alíquotas que podem chegar a 44% da receita bruta.
Anteriormente vista como simples renda imobiliária, essa modalidade agora é equiparada a serviços de hospedagem, como hotéis e pousadas. A mudança vem da Lei Complementar nº 214/2025, que introduz o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Esses tributos incidem diretamente sobre a receita, ignorando despesas, vacância ou sazonalidade. Para pessoas físicas, o impacto é o mais severo, dobrando a carga fiscal em comparação ao antigo modelo baseado só no Imposto de Renda.
O que define aluguel por temporada
Contratos inferiores a 90 dias caracterizam o aluguel por temporada. Plataformas como Airbnb e similares impulsionaram esse modelo, mas agora ele é reclassificado como atividade econômica organizada.
Com um redutor de apenas 40% na base de cálculo do IBS e CBS, a alíquota combinada pode pressionar margens. Especialistas alertam que, sem adaptação, muitos investidores verão sua rentabilidade evaporar.
Exemplo prático: em uma locação de R$ 10 mil, a pessoa física pode perder até 44% para impostos, somando IR, IBS e CBS. Isso representa uma mordida bem maior que os 27,5% anteriores do IRPF.
Impacto maior para pessoas físicas
Proprietários individuais, comuns nesse setor, são os mais afetados pela nova lei do aluguel. Antes, bastava declarar rendimentos no IR anual, sem emissão de notas fiscais ou tributos sobre consumo.
- Carga anterior: até 27,5% de IR sobre o rendimento.
- Nova carga: cerca de 44% total, incluindo IBS e CBS sobre receita bruta.
- Obrigatoriedade de registros precisos e NFS-e para cada transação.
- Risco de multas por não conformidade com o Cadastro Imobiliário Brasileiro.
Tributaristas como Milton Fontes, do Peixoto & Cury Advogados, enfatizam que a pessoa física fica "muito mais onerosa e sensível à fiscalização". A transição gradual até 2033 não alivia o choque imediato em 2026.
Estratégias para reduzir a carga tributária
Operar como pessoa jurídica surge como solução viável. No regime de lucro presumido, a carga pode cair para 27% ou menos, aproveitando créditos e deduções.
Holdings patrimoniais e empresas especializadas ganham força, especialmente para quem gerencia múltiplos imóveis ou fatura acima de R$ 240 mil anuais. Isso exige reavaliação de preços e gestão profissional.
- Migrar para PJ no lucro presumido: otimiza impostos em até 17 pontos percentuais.
- Definir preços competitivos considerando novos custos fiscais.
- Manter registros impecáveis para evitar autuações.
- Avaliar viabilidade em cidades turísticas, onde demanda sustenta margens.
Tiago Conde Teixeira, do Sacha Calmon-Misabel Derzi, resume: "A Reforma não mata o negócio, mas pune quem não se adapta". Planejamento tributário rigoroso é essencial para preservar atratividade do investimento.
Perspectivas para o mercado imobiliário
Apesar dos desafios, o aluguel por temporada segue promissor em polos turísticos e centros urbanos. A profissionalização eleva o patamar, afastando amadores e favorecendo estruturas robustas.
O governo visa maior arrecadação e formalização, mas analistas preveem consolidação do setor. Investidores atentos transformarão obstáculos em oportunidades, ajustando operações para o novo cenário fiscal.
Com a implementação em 2026, o momento é de ação. Consultar especialistas evita surpresas e garante conformidade com a nova lei do aluguel, mantendo o imóvel como fonte rentável de renda.
No fim das contas, o aluguel por temporada evolui de renda passiva para negócio estratégico. Quem investir em planejamento sairá na frente, navegando as águas turbulentas da reforma tributária com eficiência.
