Mudanças na tributação de aluguéis por temporada devem encarecer diárias em plataformas digitais a partir de 2027.
(Imagem: gerado por IA)
A partir de 2027, o cenário para quem vive de renda com aluguel de imóveis no Brasil passará por uma transformação profunda. Com o avanço da regulamentação da Reforma Tributária, a Receita Federal confirmou que a locação de imóveis, especialmente aquela realizada por meio de plataformas digitais como o Airbnb, passará a ser tributada por novos impostos sobre o consumo: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
A medida atinge em cheio um mercado que, até então, operava majoritariamente sob as regras do Imposto de Renda. Agora, a atividade passa a ser vista também como uma prestação de serviço ou exploração econômica de bens, sujeitando o proprietário a uma carga tributária que hoje não incide sobre a locação residencial comum entre pessoas físicas.
O que muda na prática para o proprietário?
Atualmente, o proprietário pessoa física que aluga um imóvel paga apenas o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) por meio do Carnê-Leão, com alíquotas que variam conforme o valor recebido. Com a reforma, a lógica muda. Se a atividade for caracterizada como econômica, o que inclui quase todos os anúncios em plataformas de curto prazo haverá a incidência do IVA (Imposto sobre Valor Agregado) Dual.
Isso significa que, além do Imposto de Renda já existente sobre o lucro, haverá a cobrança na ponta do consumo. Para quem utiliza o Airbnb, a plataforma deverá atuar como uma espécie de retentora ou facilitadora, garantindo que o tributo seja recolhido. O impacto direto deve ser o aumento no valor final das diárias para os hóspedes, ou a redução da margem de lucro para os anfitriões que decidirem absorver o custo para não perder competitividade.
Plataformas digitais na mira do fisco
A regulamentação prevê que plataformas digitais de intermediação tenham responsabilidades específicas. A ideia do governo é evitar a evasão fiscal e simplificar a arrecadação em um setor que cresceu exponencialmente na última década. A Receita Federal detalhou que a incidência ocorrerá sempre que houver uma prestação de serviço remunerada.
Para locações de longo prazo, feitas diretamente entre particulares para fins de moradia, ainda há debates técnicos sobre o nível de isenção, mas para o mercado de temporada, a decisão parece consolidada. O objetivo é equalizar a carga tributária entre hotéis tradicionais e os serviços de hospedagem por aplicativo, atendendo a uma demanda antiga do setor hoteleiro.
Cronograma de implementação
Os proprietários e investidores do mercado imobiliário têm um horizonte de preparação. A transição para o novo modelo será gradual:
- 2026: Início da cobrança experimental com alíquotas reduzidas (0,1% de CBS e 0,05% de IBS).
- 2027: Implementação plena da CBS (federal) e extinção do PIS/Cofins.
- 2029 a 2032: Entrada escalonada do IBS (estadual e municipal).
- 2033: Vigência total do novo sistema.
Especialistas recomendam que proprietários de múltiplos imóveis comecem a calcular a viabilidade de migrar a gestão para uma Pessoa Jurídica (Holding Patrimonial), já que o sistema de créditos tributários da reforma pode favorecer empresas em detrimento da pessoa física em certos cenários de alta rotatividade.
O impacto no mercado imobiliário
A mudança pode frear o ímpeto de investidores que compram apartamentos exclusivamente para o mercado de temporada. Com a nova mordida do fisco, a rentabilidade líquida será menor. Por outro lado, o governo defende que a reforma trará mais transparência e segurança jurídica para o setor, eliminando zonas cinzentas da legislação atual.
O que fica claro é que o período de "isenção cinzenta" para as plataformas de economia compartilhada está chegando ao fim. O leitor que possui imóveis alugados deve, desde já, organizar suas planilhas e consultar um especialista contábil para entender como o fluxo de caixa será afetado nos próximos três anos.
